บ้านจากกรมบังคับคดีถูกกว่าตลาดได้ยังไง และส่วนต่างนั้นหายไปไหน?

บ้านที่ขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีมักมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าบ้านมือสองทั่วไปในทำเลเดียวกัน จนหลายคนสงสัยว่าทำไมถึงถูกได้ขนาดนั้น คำตอบไม่ได้อยู่ที่ว่ามีใครยอมขายขาดทุน แต่อยู่ที่กลไกของการขายทอดตลาดเอง ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงินไปชำระหนี้ให้ได้ ไม่ได้ออกแบบมาเพื่อให้ได้ราคาสูงที่สุด และส่วนต่างของราคาก็ไม่ได้หายไปไหน มันถูกย้ายไปอยู่ในรูปของความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องรับแทน

ทำไมบ้านถึงมาอยู่ที่กรมบังคับคดี

บ้านเหล่านี้คือทรัพย์ของลูกหนี้ที่ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้ แล้วไม่สามารถชำระได้ เจ้าหนี้จึงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์มาขาย เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ตามคำพิพากษา ในเรื่องนี้จึงมีคนหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง ทั้งเจ้าหนี้ที่รอเงิน เจ้าของเดิมที่กำลังเสียบ้าน และผู้ซื้อที่กลายเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการชำระหนี้นั้น การมองบ้านกรมบังคับคดีเป็นแค่ "ของถูก" จึงเห็นภาพไม่ครบ

ราคาเริ่มต้นถูกกำหนดยังไง

ราคาเริ่มต้นไม่ได้มาจากความต้องการของคนขาย แต่มาจากประกาศของกรมบังคับคดีที่ใช้มาตั้งแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2563 ราคาตั้งต้นใช้ราคาที่คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์กำหนด ถ้าไม่มีจึงใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงาน จากนั้นราคาจะลดลงเองเมื่อไม่มีใครเข้าสู้ราคา สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายแบบปลอดจำนอง ลำดับเป็นแบบนี้

ราคาของการประเมินโดยกรมบังคับคดี

• นัดที่ 1 เริ่มที่ 100% ของราคาประเมิน
• นัดที่ 2 เริ่มที่ 90% หากนัดแรกไม่มีผู้เข้าสู้ราคา
• นัดที่ 3 เริ่มที่ 80%
• นัดที่ 4 เป็นต้นไป เริ่มที่ 70%

กลไกนี้คือเหตุผลหลักที่ทำให้บ้านบางหลังถูกมาก ไม่ใช่เพราะบ้านมีราคาต่ำ แต่เพราะมีคนกล้าเข้ามาสู้ราคาน้อย ราคาจึงไหลลงตามรอบ และคำถามต่อมาคือ ทำไมคนถึงไม่กล้าเข้ามา

ส่วนลดคือราคาของสิ่งที่ผู้ซื้อต้องรับแทน

การซื้อบ้านมือสองทั่วไป ผู้ขายเปิดบ้านให้ดู ส่งมอบกุญแจในวันโอน และธนาคารประเมินราคาเพื่อปล่อยกู้ได้ตามปกติ การซื้อจากการขายทอดตลาดตัดสิ่งเหล่านี้ออกเกือบทั้งหมด

ดูข้างในไม่ได้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่เห็นได้แค่สภาพภายนอกกับเอกสาร ส่วนสภาพข้างใน ทั้งหลังคารั่ว ระบบไฟ ระบบน้ำ หรืออุปกรณ์ที่อาจถูกถอดออกไปแล้ว จะรู้ก็ต่อเมื่อได้เข้าบ้าน และต้องรับสภาพตามที่เป็น

ต้องมีเงินพร้อมเร็ว ผู้ชนะการประมูลต้องชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน ขอขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนเพื่อหาเงินหรือรอสินเชื่อ และขยายต่อไม่ได้อีก ถ้าชำระไม่ทัน เงินหลักประกันที่วางไว้จะถูกริบ และอาจต้องรับผิดส่วนต่างถ้าการขายครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ปัญหาคือธนาคารบางแห่งอาจไม่ปล่อยกู้ เพราะประเมินสภาพบ้านจากข้างในไม่ได้ ผู้ซื้อที่วางแผนพึ่งสินเชื่ออย่างเดียวจึงเสี่ยงที่สุด

การขายยังไม่จบตอนเคาะไม้ ลูกหนี้หรือเจ้าหนี้มีสิทธิคัดค้านว่าราคาต่ำเกินสมควร และสามารถยื่นศาลขอเพิกถอนการขายได้หากมีเหตุตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าการขายถูกเพิกถอน ผู้ซื้อได้เงินคืนพร้อมดอกเบี้ย แต่เวลาที่เสียไประหว่างนั้นไม่ได้คืน

ภาระที่ติดมากับทรัพย์ บ้านบางหลังขายแบบติดจำนอง ซึ่งผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้จำนองนั้นต่อ ส่วนภาระอื่นอย่างภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือสัญญาเช่าระยะยาว ต้องตรวจจากสารบัญจดทะเบียนในโฉนดก่อนเข้าประมูล ถ้าเป็นห้องชุด ควรสอบถามนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องยอดค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ด้วย

เมื่อยังมีคนอยู่ในบ้าน

ความเสี่ยงที่คนกังวลมากที่สุดคือบ้านที่ยังมีเจ้าของเดิมหรือผู้อาศัยอยู่ กรมบังคับคดีขายกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ได้ส่งมอบบ้านว่างให้ผู้ซื้อ หากผู้อยู่อาศัยไม่ย้ายออก ผู้ซื้อต้องยื่นคำขอต่อศาลในคดีเดิมเพื่อให้ออกคำบังคับและหมายบังคับคดีขับไล่ ซึ่งไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ แต่กระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาหลายเดือน ระหว่างนั้นผู้ซื้อจ่ายเงินครบแล้วแต่ยังเข้าอยู่ไม่ได้

สิ่งที่ไม่ควรทำคือจัดการเอง ทั้งเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำไฟ หรือขนย้ายข้าวของของผู้อยู่อาศัยออกไปเอง เพราะผู้ซื้ออาจกลายเป็นฝ่ายที่ทำผิดกฎหมาย และเพิ่มโอกาสเกิดความขัดแย้งโดยไม่จำเป็น ช่องทางที่ปลอดภัยที่สุดคือผ่านศาลและเจ้าพนักงานบังคับคดี บางกรณีผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยตกลงกันได้เรื่องกำหนดวันย้ายออกและค่าขนย้าย ซึ่งควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและมีคนกลางร่วมรับรู้

อย่าลืมว่าอีกฝั่งของเรื่องนี้คือคนที่กำลังเสียที่อยู่อาศัย การสื่อสารอย่างให้เกียรติและเดินตามกระบวนการทางกฎหมาย ไม่ได้ช่วยแค่ลดความขัดแย้ง แต่ทำให้ทุกฝ่ายผ่านช่วงนี้ไปได้ด้วยความเสียหายน้อยที่สุด

ส่วนต่างราคาคุ้มกับความเสี่ยงไหม

ถ้านำส่วนลดมาหักกับค่าซ่อมที่ยังประเมินไม่ได้ ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเองทั้งหมด ค่าใช้จ่ายระหว่างรอเข้าอยู่ และความเสี่ยงที่จะถูกริบหลักประกัน ส่วนลดที่เห็นบนกระดาษอาจหดลงมาก หรือหายไปทั้งหมด ในทางกลับกัน สำหรับผู้ซื้อที่มีเงินสดพร้อม มีเวลารอ และมีคนช่วยตรวจเอกสารกับประเมินสภาพบ้าน ส่วนต่างนี้อาจคุ้มจริง

ตลาดนี้จึงไม่ได้ขาดบ้านราคาถูก แต่ขาดข้อมูลที่ช่วยให้คนประเมินความเสี่ยงได้ก่อนเข้าประมูล ทุกวันนี้ผู้ซื้อต้องรวบรวมเองจากหลายทาง ทั้งตรวจภาระในโฉนด ดูสภาพบ้านจากภายนอก ถามว่ายังมีคนอยู่หรือไม่ ประเมินค่าซ่อม และปรึกษาทนายเรื่องขั้นตอน เมื่องานเหล่านี้กระจายอยู่กับผู้ให้บริการหลายกลุ่ม คนที่พร้อมที่สุดจึงได้เปรียบ ส่วนคนที่เห็นแค่ราคาต่ำมักเป็นคนที่รับความเสี่ยงไปเต็ม ๆ

ก่อนเข้าประมูลครั้งแรก สิ่งที่ควรทำคือขอสำเนาโฉนดมาตรวจภาระ ไปดูสภาพบ้านและละแวกด้วยตัวเอง เตรียมเงินให้พร้อมโดยไม่พึ่งสินเชื่ออย่างเดียว และปรึกษาทนายหรือเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเรื่องขั้นตอนของทรัพย์รายการนั้นโดยตรง เพราะทรัพย์แต่ละรายการมีเงื่อนไขไม่เหมือนกัน

แหล่งอ้างอิง

• กรมบังคับคดี, ประกาศคณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์ในการกำหนดราคาเริ่มต้นการขายทอดตลาด, ราชกิจจานุเบกษา 23 มิถุนายน 2563 — https://www.led.go.th/pdf/251263-2.pdf
• ธนาคารกสิกรไทย, ขายทอดตลาดคืออะไร พร้อมเผยขั้นตอนประมูลทรัพย์สินกรมบังคับคดี — https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/buying-a-house-from-led.aspx
• Legardy, ขายทอดตลาดทรัพย์บังคับคดี คัดค้านราคาและเพิกถอนการขาย — https://legardy.com/blogs/judicial-auction-property-execution-thailand