ที่จอดรถคอนโดไม่เคยพอ ไม่ใช่เพราะลูกบ้านมีรถเยอะ แต่เพราะกฎหมายนับคนละแบบกับชีวิตจริง

By Lasyprop

ที่จอดรถคอนโดไม่เคยพอ ไม่ใช่เพราะลูกบ้านมีรถเยอะ แต่เพราะกฎหมายนับคนละแบบกับชีวิตจริง

ถามคนอยู่คอนโดว่าปัญหาอะไรน่ารำคาญที่สุด คำตอบอันดับต้นๆ แทบทุกครั้งคือที่จอดรถ กลับดึกแล้วต้องวนหาช่องสามรอบ จอดซ้อนคันแล้วโดนโทรตามตอนเช้า หรือรอลิฟต์ยกรถนานจนเกือบสาย คำถามคือ ทำไมโครงการที่ผ่านการขออนุญาตถูกต้องทุกขั้นตอน ถึงยังมีที่จอดไม่พอ

ต้นเหตุ: กฎหมายนับที่จอดจากพื้นที่ ไม่ได้นับจากห้อง

เกณฑ์ที่จอดรถขั้นต่ำของอาคารอยู่อาศัยรวมมาจากกฎกระทรวงที่ออกตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งใช้มาตั้งแต่ พ.ศ. 2517 และแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2537 หลักคิดคือคำนวณจากพื้นที่ ในกรุงเทพฯ ต้องมีที่จอดอย่างน้อย 1 คันต่อพื้นที่ 120 ตารางเมตร ส่วนต่างจังหวัดอยู่ที่ 1 คันต่อ 240 ตารางเมตร

ลองคิดตามตัวอย่างนี้ คอนโดพื้นที่ขาย 20,000 ตารางเมตร มี 450 ห้อง ถ้าอยู่ในกรุงเทพฯ กฎหมายบังคับขั้นต่ำราว 167 ช่อง ถ้าอยู่ต่างจังหวัดเหลือราว 84 ช่อง ในทางปฏิบัติ หลายโครงการจัดที่จอดไว้ราว 135 ถึง 180 ช่อง หรือคิดเป็นราว 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนห้อง ซึ่งถูกกฎหมายทุกข้อ

ปัญหาเกิดเพราะห้องเริ่มเล็กลงเรื่อยๆ พื้นที่เท่าเดิมจึงถูกซอยเป็นห้องได้มากขึ้น แต่จำนวนที่จอดตามสูตรไม่ได้เพิ่มตาม ห้องสตูดิโอ 25 ตารางเมตรกับห้องสองห้องนอน 60 ตารางเมตร อาจมีรถคนละหนึ่งคันเท่ากัน แต่สูตรนับห้องแรกเป็นแค่เศษเสี้ยวของที่จอดหนึ่งช่อง

Pain point ที่ 1: ช่องจอดไม่พอ แล้วใครได้ก่อน

เมื่อที่จอดน้อยกว่าจำนวนห้อง นิติบุคคลต้องเลือกระบบจัดสรร ซึ่งทุกแบบมีคนเสียประโยชน์

  • ระบบสติกเกอร์จำกัดจำนวนต่อห้อง ยุติธรรมในเชิงตัวเลข แต่มีปัญหาการโอนหรือขายสิทธิ์ต่อกันเอง
  • ระบบเก็บค่าจอดรายเดือนหรือรายปี ช่วยคัดกรองคนที่ไม่จำเป็นต้องจอด แต่มักโดนแย้งว่าซื้อห้องแล้วทำไมต้องจ่ายเพิ่ม
  • ระบบใครมาก่อนได้ก่อน ง่ายที่สุด แต่คนกลับดึกเสียเปรียบตลอด และเป็นต้นเหตุของการจอดซ้อนคัน

ทุกแบบยังมีคำถามที่ตามมาเสมอ คือถ้ารถที่จอดซ้อนหรือรถที่โดนล็อกล้อเกิดความเสียหาย ใครต้องรับผิดชอบ

Pain point ที่ 2: ระบบจอดรถอัตโนมัติ ช่วยได้ แต่มีต้นทุนที่มองไม่เห็น

หลายโครงการที่ดินแพงแก้ปัญหาด้วยลิฟต์ยกรถหรือระบบจอดอัตโนมัติ เพื่อให้ได้จำนวนช่องตามกฎหมายในพื้นที่จำกัด งานศึกษาของคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ดูคอนโดในเขตวัฒนาเมื่อปี 2566 พบว่านี่คือเหตุผลหลักที่นักพัฒนาโครงการเลือกใช้ระบบนี้

สิ่งที่คนซื้อห้องมักไม่ได้คิดตอนดูโครงการคือ

  • เวลารอ ช่วงเช้าที่ทุกคนออกพร้อมกัน คิวลิฟต์ยกรถอาจยาวจนต้องเผื่อเวลาเพิ่ม
  • ข้อจำกัดขนาดรถ ระบบบางแบบรับความสูงหรือน้ำหนักได้จำกัด รถ SUV คันใหญ่หรือรถไฟฟ้าที่แบตหนักอาจเข้าไม่ได้
  • ค่าบำรุงรักษา ระบบต้องตรวจเช็กทุกเดือน และค่าใช้จ่ายนี้ไหลมาอยู่ในค่าส่วนกลางระยะยาว
  • ความเสี่ยงเมื่อระบบเสีย ถ้าลิฟต์ค้าง รถที่อยู่ข้างในออกไม่ได้จนกว่าช่างจะมา

งานศึกษาเดียวกันยังชี้ว่าตัวแทนผู้ติดตั้งมักเป็นทั้งที่ปรึกษา ผู้ติดตั้ง และผู้ดูแลซ่อมบำรุงในรายเดียว แปลว่าเมื่อเลือกระบบไปแล้ว อำนาจต่อรองของนิติบุคคลในอีก 10 ปีข้างหน้าจะลดลงไปด้วย

Pain point ที่ 3: ไม้กั้นกับกล้องอ่านป้ายทะเบียน

ระบบไม้กั้นอ่านป้ายทะเบียนอัตโนมัติ หรือ LPR กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของคอนโดและหมู่บ้าน เพราะลดงานของ รปภ. และกันรถนอกเข้ามาจอดฟรี แต่ปัญหาที่เจอบ่อยคือ

  • กล้องอ่านป้ายไม่ออกเมื่อแสงไม่ดี ป้ายสกปรก หรือป้ายแดง รถต้องค้างหน้าไม้กั้น
  • ระบบรองรับแขกได้ไม่ดี เพื่อนมาหาต้องลงไปแลกบัตรหรือโทรหาป้อม ทำให้ความสะดวกที่ลงทุนไปหายไปครึ่งหนึ่ง
  • ข้อมูลทะเบียนรถถูกเก็บไว้ที่ไหน ใครเข้าถึงได้ และเก็บนานแค่ไหน เป็นคำถามที่ลูกบ้านมีสิทธิ์ถาม

Pain point ที่ 4: เงินอยู่ที่นิติบุคคล แต่นิติบุคคลไม่มีเงิน

ทางออกที่ฟังดูดี เช่น เช่าที่ดินข้างเคียงเป็นที่จอดเพิ่ม หรืออัปเกรดระบบเป็นแบบอัตโนมัติ ล้วนต้องใช้งบ แต่รายได้ของนิติบุคคลมาจากค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมมักไม่ยอมให้ขึ้น ปัญหาที่จอดจึงวนอยู่ที่เดิม คนเดือดร้อนอยากให้แก้ แต่คนไม่ขับรถไม่อยากจ่าย

ก่อนซื้อคอนโด ให้ถามเรื่องที่จอด 4 ข้อนี้

  • โครงการมีที่จอดกี่ช่อง คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของจำนวนห้อง
  • ที่จอดเป็นแบบปกติ แบบจอดซ้อน หรือแบบลิฟต์ยกรถ ถ้าเป็นแบบยกรถ รองรับรถขนาดและน้ำหนักเท่าไร
  • นิติบุคคลใช้ระบบจัดสรรแบบไหน มีค่าจอดเพิ่มหรือไม่
  • ระบบไม้กั้นและการรับแขกทำงานอย่างไร

ที่จอดรถเป็นเรื่องที่แก้ทีหลังยากที่สุดของคอนโด เพราะโครงสร้างอาคารเปลี่ยนไม่ได้ ข้อมูลที่ควรรู้ตั้งแต่วันดูห้องจึงสำคัญกว่าคำสัญญาว่าเดี๋ยวนิติฯ จะหาทางให้ ส่วนฝั่งนิติบุคคลหรือหมู่บ้านที่กำลังมองหาระบบจอดรถ ไม้กั้น หรือ LPR การเทียบผู้ให้บริการหลายรายตั้งแต่ต้น พร้อมถามเรื่องค่าบำรุงรักษาระยะยาว จะช่วยไม่ให้ติดอยู่กับรายเดียวไปอีกหลายปี บน Lasyprop มีหมวดผู้ให้บริการระบบที่จอดรถให้เปรียบเทียบได้

แหล่งอ้างอิง